Бывают ситуации, когда раздел в натуре невозможен – например, в случае квартир. Нельзя просто по техническим причинам оборудовать отдельный вход или передать жилые либо подсобные помещения каждому из сособственников.
Когда право общей долевой собственности на раздел дома в натуре прекращается, устанавливаются определенные правила пользования жилым помещением сособственниками. И после этой процедуры они все равно остаются участниками общей долевой собственности.
Все вопросы и разногласия между нанимателем жилого помещения и членами его семьи, настоящими и бывшими, по порядку пользования квартирой должны разрешаться через суд.
Когда порядок пользования жилой площадью будет установлен, то не повлечет за собой никаких изменений в договоре социального найма и не лишит нанимателя прав на часть помещений. На нанимателей, пусть и не в полном размере, будут распространяться те же правила о порядке пользованием жилыми помещениями, что и на собственников.
Наниматели жилищной площади не могут претендовать на единоличное пользование какой-либо комнатой в квартире и подать иск на установление правил пользования жилым помещением в квартирах, которые находятся в доли собственности граждан.
Участник долевой собственности может требовать право на единоличное пользование изолированной комнатой либо неизолированной комнатой. В общем же пользовании сособственников суд может оставить проходные комнаты. Размер помещения, который выделяется сособственнику, может иметь различие с принадлежавшими сособственнику идеальными долями.
Верховный суд РФ поставил, что если размер выделяемой сособственнику жилищной площади превышает размер его доли, то право долевой собственности не прекращается и такое решение не ущемляет другого сособственника по владению квартирой.
Разделить же жилое помещение в натуре возможно только в том случае, когда предметом спора является отдельный дом. Приглашается эксперт, который определяет, как сделать отдельный вход, переоборудовать дом и какой будет порядок пользования жилищным помещением.
При продаже дома или квартиры любые добровольные соглашения или решения суда о порядке пользования жилищной площадью аннулируются, поскольку по п. 3 ст. 308 ГК эти постановления уже не распространяется на третьих лиц, которые в дальнейшем сами устанавливают новые правила.